Как сдать квартиру в »хорошие руки» и без назойливых риелторов: что нужно знать украинцам

В Киеве каждый месяц в аренду сдается 1-1,5 тыс. квартир. И по статистике, в каждой сотой наблюдаются проблемы – арендаторы могут испортить имущество и сбежать без предупреждения, задерживать оплату и просить рассрочку либо завести животное без разрешения собственников квадратных метров.

Чаще всего жилье сдается через риелторов, которые берут комиссию – половину размера арендной платы за месяц. Но никакой реальной ответственности в том случае, если возникнут проблемы, они не несут.

OBOZREVATEL опросил экспертов и узнал, каких правил надо придерживаться при сдаче жилья в аренду, чтобы не попасть впросак.

«Чтобы ответить на этот вопрос, надо просмотреть объявления о сдаче жилья в этом же доме и на соседних улицах. Многие ориентируются на советы риелторов, но я бы не советовал этого делать. Им выгодно, чтобы цена была ниже рыночной и тогда жилье можно быстро сдать в аренду. Но это не в интересах собственника квартиры», – говорит риелтор по имени Владислав, который специализируется на аренде жилья.

Чтобы быстро найти арендаторов, достаточно установить цену на 500 грн ниже, чем у конкурентов, советует специалист по недвижимости.

Средний срок сдачи ликвидной квартиры в Киеве – две недели. Если за это время не было ни одного просмотра и всего несколько обращений от риелторов, значит цена завышена. И нужно снизить ее на 500-1 000 грн. Важно помнить, что плата за аренду квартиры указывается без размера коммунальных услуг и это нужно обязательно прописать в объявлении.

Как правило, дополнительно арендодатель просит внести страховой платеж в размере месячной платы. Эта сумма возвращается после того, как арендатор передает ключи от квартиры.

Квартиру удастся сдать быстрее в том случае, если сделать это самому, без риелтора. Потенциальные арендаторы часто не хотят платить немалую комиссию и обходят объявления с посредниками стороной. Например, если квартира сдается в аренду за 10 тыс. грн в месяц, то при ее съеме нужно сразу заплатить 10 тыс. грн (плата взимается на месяц вперед), еще 10 тыс. грн страхового платежа и 5 тыс. грн – за услуги посредника. Итого – выложить придется 25 тыс. грн.

Избавиться от риелторов не так просто. Они часто перепечатывают объявления без спросу и в них указывают свой номер телефона. Что делать в таких случаях? Можно разместить сообщение в Facebook-группе «Риелтор.Зло», а на специализированных сайтах подавать жалобу на каждое объявление от имени риелтора. Но в этом случае лучше нанести номер телефона на фото, сделать их скрины и тогда размещать их на различных площадках.

Большое внимание нужно уделить фото квартиры. На них не должно быть личных вещей, а сами снимки лучше сделать яркими. Это привлекает внимание. Некоторые арендодатели даже приглашают профессиональных фотографов, которые снимают жилье с выгодного ракурса.

Арендодателей, которые сдают жилье в аренду, как правило, добавляют в закрытые группы собственников квартир. И там можно найти много полезной информации – договоры аренды, а также ознакомиться с черным списком арендаторов. В большинстве случаев оценивать людей, которые приходят на просмотр, приходится на глаз.

«Я сдавал квартиру в новом доме за 12 тыс. грн в месяц и ко мне на просмотр пришел риелтор с девушкой-арендатором из Эквадора. Она не сняла обувь и ходила по квартире в грязных ботинках, потребовала снизить арендную плату и докупить микроволновку. А также захотела взять из приюта собаку и привезти ее в квартиру с новым ремонтом. К тому же она почти не говорит на английском. Понятно, что мы ей отказали», – описывает свою ситуацию в одной из таких закрытых групп арендодатель по имени Николай.

Отдельный вопрос – разрешать ли приводить в свою квартиру животных. В этой ситуации опытные арендодатели предлагают увеличить залоговую сумму в два раза на тот случай, если кот или собака испортит мебель или технику. Причем, этот вопрос надо обсудить еще на этапе переговоров.

Большинство собственников заключают договор аренды квартиры, в котором прописывают все важные вопросы – дату оплаты, причины для выселения, доступ в квартиру и другие, говорит управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. «Там же вписываются все паспортные данные участников соглашения, которое, как правило, заключается на полгода-год и является легитимным для суда«, – говорит он.

Большинство людей, которые сдают жилье, не платят налоги, говорит Костецкий. Ведь придется платить 19,5% от стоимости аренды, из которых 18% – подоходный налог, а 1,5% – военный сбор. Т.е. если плата составляет 10 тыс. грн в месяц, то государству придется отдать 1,95 тыс. грн в месяц. Есть и второй вариант – зарегистрировать частное лицо-предпринимателя второй группы и тогда платить Единый социальный взнос в размере 1,32 тыс. грн и 1,2 тыс. грн единого налога в месяц.

Сейчас у государственных органов нет реальных механизмов заставить арендодателей платить налоги: свидетельства соседей, да и самих арендаторов, не являются для налоговой инспекции доказательством. Документально подтвердить факт передачи денег, как правило, нереально – большинство арендодателей берут плату наличными и не пишут никаких расписок.

Идеальный вариант – подружиться с соседями, консьержкой и попросить их сообщать в случае возникновения проблем. Например, если в квартире регулярно собираются толпы людей и гуляют до поздней ночи, курят или арендаторы решили завести животное без предупреждения, опытные арендодатели советуют раз в месяц посещать квартиру и осматривать, в каком состоянии находится мебель и техника.

Застраховать имущество в квартире невозможно, но вот купить полис на случай затопления или пожара – стоит. Его цена не превышает 1 тыс. грн в год, и он понадобится в том случае, если арендаторы нанесут ущерб и сбегут. Также лучше контролировать показания счетчиков и забирать квитанции об уплате за коммунальные услуги. Иначе гасить долги придется самостоятельно.

Источник: www.obozrevatel.com